fejl og mangler ved byggeri

Fejl og Mangler

Hvem bærer ansvaret ved fejl og mangler?

Hvis en bolig ikke er som beskrevet, taler man om, at boligen lider af en mangel. Når man har erhvervet sig en bolig, og det efterfølgende viser sig, at der er mangler ved boligen, skal det afgøres, hvem der bærer ansvaret og skal bære omkostningerne for udbedring af skaden.
Det er her afgørende, om boligen er solgt under huseftersynsordningen, og derved dækket af en ejerskifteforsikring, samt om der er tale om en mangel i retlig eller faktisk forstand.
I dag gennemføres langt de fleste salg af private boliger under huseftersynsordningen. Det er dog ved handel med ejerlejligheder vigtigt at huske på, at det ikke er muligt at udarbejde en tilstandsrapport.

Salg der ikke er omfattet af huseftersynsordningen

Hvis en bolig er solgt uden for huseftersynsordningen, er hovedreglen, at sælgeren hæfter for skjulte fejl og mangler i 3 år. Hvis køberen ikke bliver bekendt med manglen ved overtagelsen, men først opdager den senere, regnes tre-årsfristen fra den dag, køberen var bekendt eller burde være bekendt med manglen. Køber skal dog altid huske at gøre sælger bekendt med kravet inden for rimelig tid.

Der er dog en aboslut forældelsesfrist på 10 år. Hvis manglen først opdages derefter, vil et krav mod sælger være forældet, og køber skal selv bekoste udbedringen af manglen.

Huseftersynsordningen sikrer kun sælger mod krav fra køber vedrørende bygningerne. Hvis grunden senere viser sig at være forurenet, kan køber rette et krav mod sælger.

fjel og mangler ved entreprenør og bygherre

Bliv kontaktet!

Af advokat Henrik Baastrand

Fejl ved bolig og entreprise - hvordan

Huseftersynsordningen

Selvom man som sælger har fået udarbejdet en tilstandsrapport, kan man i visse tilfælde dog risikere at skulle hæfte for fejl og mangler alligevel. Dette gælder hvis:

– Du som sælger har givet garanti
– Hvis manglen vedrører grunden (f.eks.forurening)
– Hvis manglen er opstået efter at tilstandsrapporten er udarbejdet, men inden sælger overtog boligen.
– Hvis manglen skyldes, at der er forhold på ejendommen, der strider mod servitutter eller andre offentretlige forskrifter
– Hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.

I disse tilfælde kan køber som udgangspunkt kræve erstatning af køberen, hvis der er tale om en væsentlig mangel.

Hvis købsaftalen indeholder en ansvarsfraskrivelse fra sælger, der er tilstrækkelig konkret, hæfter sælger ikke for manglen.

Man skelner mellem faktiske og retlige mangler. Der er tale om en retlig mangel, når manglen ikke viser sig ved genstanden. Der er f.eks. tale om en retlig mangel, hvis boligen er ejet af en anden end sælger (vanhjemmel). Der er tale om en faktisk mangel, når noget er i stykker eller ikke er som beskrevet – f.eks. at taget ikke lever op til gældende standarter.

Sælgers loyale oplysningspligt

Sælgeren af en bolig kan blive erstatningsansvarlig for en mangel, hvis der er handlet groft uagtsomt – f.eks. ved ikke at opfylde sin loyale oplysningspligt.

Der skal dog en del til, før man taler om, at sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. Hvis sælger bevidst har skjult en mangel eller udført ulovlige arbejder på ejendommen, vil dette dog være tilfældet.

Hvis en bolig er blevet gennemgået af en bygningssagkyndig, bør sådanne fejl dog i de fleste tilfælde fremgå af tilstandsrapporten, og køber bliver herigennem gjort bekendt med fejlen.

Købers undersøgelsespligt (konstatering af mangel)

Der er forskel på at overtage et nyopført hus end en bolig, der før har været beboet. Hvis huset tidligere har været beboet, må man tåle lidt mere, end hvis der er tale om et nybyggeri – f.eks. et knirkende gulv eller en dryppende vandhane.
Hvis man som køber konstaterer en mangel, bør man først og fremmest tjekke, om den ligger under bagatelgrænsen. Hvis den er under bagatelgrænsen, må køber selv få udbedret manglen for egen regning. Hvis skaden er over bagatelgrænsen, bør du som køber undersøge, om den er omfattet af ejerskifteforsikringen, der så kan dække skaden. Hvis dette ikke er tilfældet, bør du kontakte en juridisk rådgiver, der kan hjælpe dig med at vurdere, om der skal anlægges sag mod sælger.

Bagatelgrænsen

Fejl, hvor udbedringsudgiften ligger under bagatelgrænsen, hæfter sælger ikke for. Tommelfingerreglen siger, at hvis manglen koster mindre end 6000 kr. at udbedre, hæfter sælger ikke.

Ejerskifteforsikring dækker mangel

Hvis man som køber har tegnet en ejerskifteforsikring, er man dækket for en række skjulte fejl og mangler. Sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien. Forsikringspræmien skal betales én gang.

Udgangspunktet er, at ejerskifteforsikringen dækker de fejl og mangler, der ikke fremgår af tilstandsrapporten.
Hvis der opdages fejl og mangler, som den bygningssagkyndige burde have opdaget, dækkes udbedringen af disse mangler som udgangspunkt af den bygningssagkyndiges ansvarsforsikring.

Retssag

Vælger du at lægge sag an mod sælger, vil retssagen typisk resultere i:

  • Handlen hæves
    Handlen går tilbage og køber får købesummen igen, samtidig med at sælger tilbagetager boligen
  • Erstatning
    En erstatning fastsættes som hovedregel ud fra, hvad det koster at udbedre den pågældende skade
  • Forholdsmæssigt afslag i købesummen

Minder om erstatning, men gives oftest, hvis manglen koster mere end 8-10% af købsprisen at udbedre. Her ændres prisen således, at der tages højde for den nyopdagede mangel.